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被拍卖成交后原承租人可否申请不予执行

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发表于 2018-12-1 18:04:30 | 显示全部楼层 |阅读模式
【案例研讨•执行实务】
房产被拍卖成交后
原承租人可否申请不予执行
【案情】
2017年6月12日,执行法院查封登记于被执行人赵某名下的房产一套。12月18日,裁定拍卖该房产。2018年10月26日,裁定该房产归买受人王某所有。同日,执行法院发布公告,责令房产占用人须于2018年11月28日前迁出,否则将依法强制腾迁。11月20日,案外人旻杰公司向执行法院提出执行异议,称该房产为其与赵某2017年6月25日签订租赁合同后依约租用,租期5年,现合同尚未到期,要求继续租用该房产直至租赁期满,并向法院提交了租赁合同等相关材料,请求法院对该房产不予执行。
【分歧】
一种观点认为,“买卖不破租赁”是民法上的基本原理,司法拍卖亦是一种特殊形式的买卖。旻杰公司与被执行人赵某签有书面房产租赁合同,已支付对价租金,租赁期未满,应当准许其继续租赁使用涉案房产至租赁期满,但对应租金应当向买受人王某交纳。
另一种观点认为,原承租人旻杰公司无权申请不予执行,过错责任在于其自身,应当由旻杰公司承担不利的法律后果。
【评析】
笔者同意第二种观点。理由如下:
1、执行法院依法查封、拍卖登记于被执行人赵某名下的房产以清偿其债务,具有明确法律依据,并且均已依法发布、张贴查封公告、拍卖公告进行了公示,法律手续完备,执行程序及执行行为并无不当。
2、旻杰公司与被执行人赵某签订《房屋租赁合同》的时间是2017年6月25日,而执行法院查封涉案房产的时间为2017年6月12日,即房产被查封日期早于租赁合同签订日期。为维护自身合法权益,在签订租赁合同时,旻杰公司应当知晓或查明租赁房产的权利状态。
3、旻杰公司作为涉案房产实际占有使用人,并未在执行法院查封、拍卖公告指定的期间内向法院提出任何异议。
因此,旻杰公司由于自身过错失去了保护其合法权益的最佳时机,系其怠于行使本身民事权利所致,不利的法律后果应当由其自身承担。执行法院应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第(一)项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第(一)项的规定,裁定驳回旻杰公司的异议请求。旻杰公司如不服裁定,可以向执行法院的上一级人民法院申请复议。
笔者认为,在上述情形下,对于旻杰公司由此所带来的损失,则只能通过旻杰公司另案提起民事诉讼,要求赵某进行赔偿来解决。

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